ACQUISTO COME PRIMA CASA: TUTTO QUELLO DA SAPERE!

L’acquisto della prima casa passa attraverso un processo che può essere sintetizzato in 3 Fasi principali:

• Ricerca dell’immobile
• Proposta di acquisto
• Atto di acquisto e relativo passaggio di proprietà

La ricerca dell’immobile può essere effettuata tramite vari canali, tra i quali: Siti internet, social media e assistenza di un agente immobiliare.

Una volta individuato l’immobile adatto alle nostre esigenze bisognerà accordarsi con il venditore sul prezzo di acquisto e le relative condizioni di pagamento che possono comprendere anche una richiesta di un mutuo, dopo di che si procederà all’Atto di acquisto anche chiamato “Rogito”. Nel caso in cui io stia acquistando il mio primo immobile ecco che potrò accedere ad importanti agevolazioni fiscali.

In questo articolo ci andremo ad occupare proprio di quest’ultimo passaggio, cioè:

1 – Cosa si intende per “prima casa”?

2 – Quali spese si affrontano al rogito?

3 – Quali agevolazioni esistono per l’acquisto di una prima casa?

4 – Quali obblighi devo rispettare? Cosa succede successivamente se decido di vendere l’immobile?

5 – Quali agevolazioni ci sono per gli “Under 36”?

Andiamo per ordine…

1 –  COSA SI INTENDE PER PRIMA CASA?

Per prima casa si intende l’immobile acquistato per primo, in altri termini il concetto di prima casa è connesso a un criterio temporale e identifica la prima unità immobiliare acquistata. Ne deriva che la prima casa è il primo immobile di proprietà a cui si applicano le previste agevolazioni. Tutte le altre case acquistate dopo devono essere considerate seconde case e non godono dei medesimi benefici.

2 – QUALI SPESE SI AFFRONTANO AL ROGITO?

Le spese da affrontare al momento dell’atto di acquisto si distinguono in imposte ed onorario del notaio.

Le imposte da versare sono: l’imposta di registro , IVA (solo se acquisto dalla società che ha costruito o ristrutturato l’immobile), l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria.

L’onorario del notaio invece sarà la retribuzione che verrà versata al notaio per la stipula del rogito.

L’imposta di registro sarà calcolata in relazione alla rendita catastale dell’immobile e sarà direttamente proporzionale al suo valore catastale se acquisto da una persona fisica, mentre se acquisto da società l’importo fisso è di 200 euro.

L’IVA invece viene calcolata in relazione al prezzo di acquisto della casa nella misura del 10%.

Le imposte catastale ed ipotecaria invece hanno un prezzo fisso di 50 euro l’una se acquisto da una persona fisica, nel caso acquisto da una società avranno un importo di 200 euro ciascuna.

RICAPITOLANDO:

Acquisto da persona fisica: IMPOSTA DI REGISTRO + IMPOSTA CATASTALE (50 €) + IMPOSTA IPOTECARIA (50 €)

Acquisto da società: IVA AL 10 % + IMPOSTA DI REGISTRO (200 EURO) + IMPOSTA CATASTALE (200 EURO) + IMPOSTA IPOTECARIA (200 EURO).

Le “agevolazioni prima casa” vanno proprio ad abbattere queste imposte.

3 – QUALI AGEVOLAZIONI ESISTONO PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA?

Come anticipato le agevolazioni riguardano proprio le imposte, in particolare l’imposta di registro e l’iva.

Acquistando da una persona fisica usufruendo delle agevolazioni prima casa, l’imposta di registro ammonterà al 2% del valore catastale invece del 9%.

Acquistando da una società l’IVA ammonterà al 4% invece che al 10%.

Facciamo un esempio pratico di un acquisto prima casa comprata da una persona fisica. Anzitutto si prende la rendita catastale (si trova sulla visura catastale). Ipotizziamo che essa sia di 800 euro.

Si moltiplica la rendita per un coefficiente che, nel caso di una prima casa, è di 115,5 = 92.400 euro. Adesso si calcola il 2% di 92.400 = 1848 euro (questa sarà l’imposta di registro).

Andando a sommare le imposte catastale ed ipotecaria quantificato in 50 euro l’una avremo un totale di: 1948 euro di imposte a cui sarà esclusivamente da aggiungere l’onorario del notaio.

Facendo lo stesso esempio senza l’agevolazione prima casa invece andremmo a moltiplicare gli 800 euro di rendita catastale per il coefficiente di 126 =100.800 euro. Moltiplicandolo per il coefficiente del 9% otteniamo un imposta di registro di 9.072 euro più le solite imposte catastali ed ipotecaria il totale è di 9.172 euro.

E’ semplice calcolare che in questo caso la differenza è di 7.324 euro! Un bel risparmio no?

Per completezza ricordiamo che in ogni caso l’imposta di registro deve avere un importo minimo di 1000 euro.

4 – QUALI SONO I REQUISITI PER LE AGEVOLAZIONI? COSA SUCCEDE SE VENDO L’IMMOBILE PER IL QUALE HO USUFRUITO DELLE AGEVOLAZIONI?

Vediamo quando è possibile giovarsi di una tassazione così bassa.

E’ necessario:

• Che l’acquirente non sia proprietario, in via esclusiva o in comunione con il coniuge, di altri immobili nel Comune in cui si trova l’appartamento che sta acquistando.
• Che l’acquirente, su tutto il territorio nazionale, non abbia immobili, porzioni di immobili o nuda proprietà, uso, usufrutto, abitazione di casa acquistate con le agevolazioni prima casa
• Che l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o svolge la propria attività lavorativa, altrimenti l’acquirente potrà obbligarsi a stabilire la residenza in quel Comune entro 18 mesi dall’acquisto. Non avrà alcun obbligo di residenza o trasferimento della stessa l’acquirente che sia appartenente alle Forze armate o di Polizia a ordinamento militare.
• Che non si tratti di un immobile di lusso.

Relativamente ai primi due punti, però, c’è una possibilità: poniamo il caso che si intenda acquistare un appartamento nel Comune di Torino usufruendo delle agevolazioni, ma si abbia un immobile nel Comune di Milano acquistato con le agevolazioni prima casa. Si avrà la possibilità di obbligarsi a vendere l’immobile di cui si è già proprietari entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

E’ molto importante invece ricordare che se decido di vendere l’immobile acquistato come prima casa entro i 5 anni dalla data di acquisto dovrò obbligatoriamente riacquistare un altro immobile entro i 12 mesi successivi per evitare di incorrere in sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.

4 – QUALI AGEVOLAZIONI CI SONO PER GLI “UNDER 36”?

Con le nuove disposizioni di legge lo stato ha introdotto nuovi incentivi per l’ acquisto della prima casa per tutti i soggetti con meno di 36 anni. Infatti qualora l’Isee sia inferiore ai 40.000 euro (oltre i requisiti già citati) il costo delle imposte è pari a zero. Il che significa che resterebbe da pagare esclusivamente l’onorario del notaio.

E adesso? Sei pronto ad acquistare la tua “Prima casa”?

   A cura di Reina Fabio