Ci sono casi – non troppo rari – in cui alla fine di un contratto d’affitto l’inquilino non libera l’immobile. La cosa migliore da fare in tali situazioni è informarsi bene in merito alle procedure legali relative a casistiche di questo tipo, avvalendosi, preferibilmente, di un avvocato specializzato in diritto immobiliare.
Molte volte, se viene registrato per iscritto ogni tipo di accordo stabilito tra locatore e locatario e se si mantiene una comunicazione chiara e costante con l’inquilino si riesce ad evitare di andare in tribunale.
Ad esempio, nel momento in cui si nota che l’inquilino tarda a lasciare l’immobile in seguito allo scadere del contratto, una misura non obbligatoria ma che potrebbe risultare utile per evitare di ricorrere al tribunale potrebbe essere quella di inviargli una lettera di diffida. Ma come si fa? E che cos’è?
Lettera di diffida
La lettera di diffida è una vera e propria lettera scritta dall’avvocato del locatore e volta a sollecitare il locatario a lasciare l’immobile. All’interno di questa lettera viene di solito indicata:
- la data massima in cui l’inquilino dovrà lasciare l’immobile;
- la necessità di ricorrere a procedure legali in caso l’immobile non venga liberato entro quella scadenza.
Di solito, quando l’inquilino non libera l’immobile la lettera di diffida è sufficiente a fargli cambiare idea. Molte volte, infatti, questi tende a temporeggiare soltanto al fine di trovare un’altra casa in cui trasferirsi.
Altre volte, invece, è necessario aprire un vero e proprio processo. In questo caso, il primo passo da fare sarà inviare la cosiddetta “notifica di sfratto”.
La notifica di sfratto, può essere inviata se l’inquilino non libera l’immobile?
Quando la lettera di diffida si mostra essere un provvedimento troppo soft per mandare via l’inquilino alla fine di un contratto di locazione non rinnovato, allora è necessario ricorrere alla notifica di sfratto, nonché al primo step di un vero e proprio processo in tribunale.
Ma quali sono i requisiti ai quali bisogna attenersi per poter inviare una notifica di sfratto? A stabilirlo è l’articolo 657 del Codice di Procedura Civile, che specifica che:
- il contratto di locazione deve essere valido e regolarmente registrato;
- ci si trovi effettivamente di fronte ad un contratto giunto a scadenza;
- sia stata inviata la comunicazione di mancato rinnovo sei mesi prima della scadenza del contratto di locazione.
Con la richiesta dell’intervento del tribunale, l’inquilino riceverà un atto di intimidazione allo sfratto per terminato contratto di locazione e una citazione per l’udienza davanti al giudice.
Chi avrà la meglio in fase di giudizio
Beh, questo dipende da diversi fattori. Dai dati messi per iscritto, prima di tutto, ma anche dall’abilità degli avvocati a disposizione delle due parti.
Ecco alcune situazioni che si potrebbero verificare (e le relative conseguenze):
- quando l’affittuario non prende parte al processo, oppure si presenta e non si oppone alla convalida, il suo sfratto viene convalidato e reso esecutivo;
- quando questi invece si presenta ma si oppone alla convalida, il giudice valuterà le sue ragioni. A questo punto:
- Se non ci saranno prove valide, il giudice si rifarà all’articolo 665 del Codice di Procedura Civile, emettendo un’ordinanza non impugnabile di rilascio dell’immobile.
- Se invece ci saranno prove valide per opporsi alla convalida di sfratto – come la mancata comunicazione della disdetta del contratto entro sei mesi dalla scadenza, oppure la ricezione di una comunicazione priva di alcuni dettagli importanti (come la data di scadenza del contratto) – l’opposizione dell’affittuario verrà considerata valida e lo sfratto non sarà convalidato.
Sarà lo stesso tribunale, se il processo renderà esecutivo lo sfratto dell’inquilino, a stabilire entro quanto tempo questi dovrà lasciare l’immobile. Solitamente il tempo può variare dai 6 ai 12 mesi: se l’inquilino non sarà andato via entro tale scadenza, l’ufficiale giudiziario si recherà presso l’abitazione e procederà concretamente allo sfratto.
Ti trovi in una situazione di stallo del genere? Il nostro consiglio, come anticipato, è di affidarti ad un buon avvocato.
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