MUTUI AL GIORNO D’OGGI

• Cos’è un mutuo?
• Come sono i mutui oggi?
• Quale banca dà il mutuo piu facilmente?
• Posso richiedere il 100 % del mutuo?
• Che tipo di mutuo conviene fare oggi?

Ecco queste sono solo alcune delle domande che ogni persona in procinto di acquistare casa tramite un mutuo si pone. Ma andiamo per ordine.

Non sono domande a cui rispondere superficialmente, anche per via del fatto che ogni situazione, una volta analizzata, può richiedere un mutuo differente in base alle proprie esigenze.

Un esempio che mi piace spesso fare è quello “dell’abito”: la ricerca di un mutuo è come la ricerca di un abito, non esistono abiti perfetti per ogni circostanza o che calzano a pennello a tutti anzi, in base al tipo di persona che sono oppure al tipo di contesto in cui mi trovo avrò bisogno di fare la scelta adatta.

Ecco! Scegliere un mutuo è come scegliere un abito: dovrò scegliere il mutuo adatto a me …. “che mi calza meglio”.

1 – COS’E’ UN MUTUO?

Partiamo dalla definizione di “mutuo”. In maniera sintetica possiamo affermare che: “il mutuo è una particolare tipologia di contratto che coinvolge due soggetti, da un lato abbiamo il mutuante, ossia colui che eroga una somma di denaro, dall’altra troviamo il mutuatario, cioè colui che si impegna a restituire alla scadenza la somma pattuita”.

Nella maggior parte dei casi questi soggetti sono una banca ed una persona fisica.

La persona che ha ricevuto in prestito la somma, oltre che provvedere al suo rimborso, dovrà corrispondere anche una quota di interessi che viene calcolata attraverso il “tasso di interesse”, la durata del mutuo sarà concordata in fase di stipula.

Il tasso di interesse può essere di natura:

• FISSA – rimane costante per tutta la durata del mutuo;
• VARIABILE – viene ricalcolata periodicamente per tutta la durata del prestito in base all’oscillazione del parametro di riferimento;
• A RATA COSTANTE – la rata rimarrà la medesima per tutta la durata del mutuo, aumenterà invece la durata del mutuo.

In ogni caso, per l’accensione di un mutuo la banca come garanzia chiederà di inserire un IPOTECA sull’immobile… quindi?

Se non pago le rate del mutuo correrò il rischio di perdere l’immobile a favore della banca!

2 – COME SONO I MUTUI OGGI?

Fatta una doverosa premessa su cosa sia a tutti gli effetti un mutuo cerchiamo di capire che tipo di mutui propone oggi il mercato.

Siamo in un periodo storico singolare, arriviamo dal periodo “post covid” (o quasi) e siamo in un momento di crisi generale dovuta alla guerra in Ucraina ed alla crisi energetica connessa. Come si ripercuote questa cosa nel mondo dei mutui? Semplice, si alzano i tassi di interesse.

Negli ultimi 10 anni i tassi di interesse hanno visto una discesa sempre più verso il basso, questo permetteva di fare acquisti davvero vantaggiosi, con possibilità di tassi fissi vicini o addirittura inferiore all’ 1%, una cosa impensabile fino a 20 anni fa.

Dall’inizio del 2022 questo non è più possibile, il costo del denaro e l’inflazione hanno costretto le banche ad alzare i tassi. Un mutuo a tasso fisso oggi lo si può trovare intorno al 4% di interesse. Per questo motivo oggi si può prendere in considerazione  il “VARIABILE CON CAP”.

Un tipo di mutuo variabile in base al costo del denaro con un tetto massimo definito. Al di sopra del “Cap” il tasso non potrà mai salire.

L’alternativa è il variabile puro, un tipo di mutuo che poteva giovare di tassi davvero convenienti, però in questo periodo storico potrebbe risultare rischioso vista l’instabilità nel medio-lungo periodo della situazione economica europea e mondiale.

3 – QUALE BANCA DA IL MUTUO PIU FACILMENTE?

Questa domanda è posta nella maniere sbagliata, la domanda è: “Quale banca MI darà il mutuo più facilmente?”

Perché come dicevamo prima, ogni persona ha una situazione economica e familiare diversa. Ed ogni banca preferisce per quanto possibile selezionare la propria clientela.

Sicuramente quello che ogni banca (seppure con regole differenti) ritiene indispensabile è la “SOLVIBILITA’” del cliente, in altre parole vuole avere quante più possibili garanzie che il richiedente sia in grado di rimborsare in maniera regolare la somma prestata.

Per questo motivo ogni istituto di credito ha delle regole precise ed analitiche in comune tra loro:

La regola principale è “IL RAPPORTO RATA REDDITO”, cioè la banca richiederà la documentazione reddituale del richiedente (CUD, buste paga, dichiarazione dei redditi) al fine di verificare che in base alle proprie entrate mensili il cliente riuscirà  a rimborsare la rata, mediamente questo rapporto è del 35%.

La rata non deve superare il 35% delle entrate mensili dei richiedenti al netto di eventuali finanziamenti già in corso (es. Rata della macchina).

LO STORICO: ovviamente la banca dovrà verificare che il richiedente in passato non sia stato insolvente con altri prestiti ricevuti. In questo caso si dovrà procedere con la richiesta di cancellazione dall’elenco dei “Cattivi pagatori”.

Infine è rilevante anche la situazione familiare, nello specifico quante persone sono presenti nel nucleo familiare (moglie, figli) e quante persone percepiscono reddito in famiglia o sono a carico.

Tutte queste analisi vengono fatte in fase di “richiesta preliminare”.

4 – POSSO FINANZIARE IL 100% DEL PREZZO DI ACQUISTO?

Oggi è possibile richiedere un mutuo fino all’80% del prezzo di acquisto dell’immobile.

Solo in alcuni casi in base al tipo di immobile, all’età ed al reddito del richiedente è possibile ricevere anche fino al 100%, grazie al fondo di garanzia statale chiamato “CONSAP”.

Quali sono questi requisiti:

• Non essere proprietari di altri immobili;
• Mutuo massimo di 250.000 euro;

Esistono poi casi specifici di mutui “giovani” con tassi agevolati per gli individui che devono ancora compiere 36 anni.

4 – CHE TIPO DI MUTUO MI CONVIENE FARE OGGI?

A questa domanda non si può rispondere in maniera generale. Il consiglio che possiamo dare è quello di informarsi il più possibile o ancora meglio affidarsi a chi fa questo di lavoro cioè un “broker” serio e competente, diffidando da chi promette mutui ad oggi purtroppo irrealizzabili.

Noi della Domus Immobiliare nel caso in cui vi possa tornare utile possiamo fornirvi una consulenza gratuita e senza impegno al fine di analizzare e consigliarvi il mutuo migliore per Voi!

A cura di Reina Fabio